El sueño de la casa propia

Ing. Santiago GonzalezPor Santiago González

Hace tiempo que vengo comentando acerca de la perversa maquinaria, perversa para quienes estamos intentando acceder a una vivienda, en que se ha constituído el mercado local.

He comentado acerca de la regulación, de la ley de Vivienda Social que otorga beneficios fiscales a los nuevos proyectos, promoviendo la inversión especulativa y no la compra teniendo como destino principal la vivienda familiar. Ni que hablar del costo del metro cuadrado de construcción, totalmente disparado, y un elemento poco mencionado que es la baja en la productividad de la industría de la construcción; o sea, para construir ahora hay que pagar más y durante más tiempo, o sea, pagar mucho más.

También en el ámbito de regulación la inclusión del IRPF a alquileres automáticamente calentó a este mercado, ya que el propietario lógicamente transfiere al inqulino este costo.

Pero hay un elemento que he mencionado muy poco, que creo que es clave para entender esta compleja situación, este elemento es la finaciación bancaria. En primer lugar no resulta muy confiable endeudarse en una moneda que no es en la uno recibe sus ingresos (técnicamente la UI no es una moneda en realidad) que encima es un instrumento creado por decreto, que sabemos bien que otro decreto puede modificar. Claramente faltan instrumentos de financiación en moneda local.

El hecho de necesitar un capital inicial, cerca del 30%, para comprar, agrega un costo financiero muy importante, que justamente, es el costo que tengo de quedarme absolutamente sin ningún ahorro cuando voy a comprar mi primer propiedad. El fondo de garantía de créditos hipotecarios, que baja un poco esta cifra, posee unos topes en los valores de las viviendas que lo hace absolutamente ridículo para quien quiere acceder a una típica vivienda de clase media, y me refiero por ejemplo a un apartamento de tres dormitorios… Ups, dije que quiero tres dormitorios, yo se que esto es pretender vivir en Versalles en el Uruguay de hoy…

El otro elemento del que poco se habla es de la tasasión bancaria. Este es el macabro engranaje final que arma esta malvada maquinaria casi surrealista. Los bancos claramente están tasando al alza, esto es, por encima del valor comercial de la vivienda. Este hecho, genera un recalentamiento de precios que no para de escalar, ya que por un lado el comprador piensa “opa, si me lo tasan mejor, recibo más plata y me es más sencillo accceder al crédito” y el posible vendedor piensa “pero perá un poquito, mirá como están tasando los bancos, yo le subo 10.000 dolares, total, lo tasan por arriba y le prestan la guita igual”…

Me da la sensación, pero solo es una sensación que el mercado esta saturado, y que no están concretando demasiadas operaciones de venta de vivienda nueva para vivienda (seguramente si como inversión) y que tampoco se están concretando demasiadas ventas de vivienda usadas, esto lo digo sobre todo por seguir los avisos hace meses y ver que las mismas propiedades se siguen anunciando y acumulando en las páginas web que las promocionan.

No creo que estemos frente a una burbuja inmobiliaria, porque como decía, creo que la mayoría de las compras son para invertir, y esas inversiones estimo que provienen de fondos genuinos y no de plata prestada. Y como no hay burbuja, soy pesimista en cuanto al futuro, ya que no veo fuerzas en el mercado (ni por el lado de la oferta ni la demanda) que tiren a la baja los valores.

Ni que hablar de lo que llamo “el triángulo de las Bermudas del mercado” que es nuestro país, en donde sube el dólar y la vivienda usada dólares debe haber subido un 20% en el último año.

 

 

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